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Paulo Guerrinha, autor em Guache Condomínios

Articles Posted by Paulo Guerrinha

Suspender quotas de Alojamento Local em tempo de pandemia

A pandemia atingiu o mundo em 2020 e pelos vistos vai continuar, sem data para acabar, a fazer mossa na economia, em especial nos pequenos negócios. O Alojamento Local é um dos sectores que, devido à expansão verificada em 2019 e expectável para 2020, caiu a pique. De um dia para o outro, literalmente, centenas de pessoas ficaram sem o rendimento desta atividade e sem possibilidade de fazer face aos investimentos efetuados a pensar nos rendimentos previstos.

Empréstimos para renovações ou aquisição de imóveis, custo com licenças e contratação de serviços, etc.

Foi também em 2019 que a maior parte dos condomínios iniciou a cobrança de uma quota extra aos proprietários que exerciam esta atividade, dando cumprimento à legislação publicada.

Parecendo uma verba pequena, todos os cêntimos contam quando alguém fica sem o rendimento de uma atividade. Por isso, nos condomínios administrados pela Guache Condomínios, tem sido proposta a suspensão do pagamento desta quota extraordinária a todos os condóminos que apesar de manterem a atividade aberta, dão provas de terem suspendido também eles a atividade, devido às restrições da pandemia.

Há sempre quem seja contra, mas é preciso considerar que de uma forma ou outra é importante sermos solidários. E para todos os que se queixam dos problemas provocados pelo Alojamento Local (pois também há quem abuse e descure as regras mais básicas de convivência em condomínio), saibam que a legislação permite que sejam definidas regras, que podem ser inscritas no Regulamento do Condomínio, para permitir que quem reside nos prédios onde há frações dedicadas ao Alojamento Local, possam ter segurança e descanso a que têm direito.

Por isso, caso se questione o que deve fazer numa situação destas, a posição da Guache Condomínios é clara ao afirmar que se deve suspender os valores de quotas extra pagas por conta da atividade de Alojamento Local, até que a atividade seja retomada.

Administração de condomínios em Telheiras

A Guache Condomínios está a apostar na área de Telheiras para assumir de forma profissional e eficiente a administração de condomínios nesta zona de Lisboa. Desta forma, os moradores ganham mais uma opção para conquistar uma gestão eficiente e totalmente focada no bom funcionamento dos condomínios em Telheiras.

A Guache Condomínios tem apostado na apresentação de uma proposta diferenciadora, alicerçada na transparência e total rigor com as contas dos condomínios, propondo sempre uma análise ao orçamento e consequente apresentação de alternativa com poupanças significativas.

A Guache Condomínios recusa trabalhar com base nas comissões obtidas junto dos fornecedores que, com esta prática, apresentam valores mais elevados ou com inferior qualidade. O nosso negócio é a gestão de condomínios e os nossos clientes os condóminos.

Mesmo no que respeita aos contratos com as empresas de manutenção de elevadores, a Guache Condomínios tem conseguido melhores condições para os condomínios, com valores inferiores e com mais garantias. Sabemos que esta administração de condomínios em Telheiras vai fazer a diferença. Tudo porque trabalhamos cada condomínio como se fosse nosso e não na lógica corrente de mercado que assenta numa gestão descuidada com o dinheiro dos condóminos.

Por isso, se procura uma alternativa para o seu condomínio em Telheiras, fale com a Guache Condomínios e perceba como podemos fazer diferente. E se reside fora desta área, também. A Guache Condomínios já é responsável por diversos condomínios na zona da Grande Lisboa (Telheiras, Lisboa, Porto Salvo, Talaíde, Oeiras ou Cascais, entre outras localidades). Entre em contacto e veja como podemos transformar também o seu condomínio.

Seguro de condomínio, cuidados a ter

Imagine que ao consultar a conta do condomínio encontra um débito direto relativo a um seguro de Responsabilidade Civil, que não se recorda de ter contratado. Começam as dúvidas, os telefonemas e emails para tentar descobrir o que se passou. Este cenário parece pouco provável? Mas é real e sucedeu.

A Guache Condomínios foi confrontada com esta situação por um novo cliente, inicio da relação em outubro. “No dia 18 de novembro, existe um débito a favor de uma seguradora sabe do que se trata?” A resposta é simples pois, neste caso, os condóminos optaram por ficar com o controlo da conta bancária, sem que a empresa de gestão a possa movimentar.

Como é um condomínio novo, apesar de haver ainda documentação que não foi entregue pela anterior administração, foi colocada a hipótese de, afinal, haver um seguro de condomínio que os condóminos se tenham esquecido e que não estava orçamentado. Bem, neste caso, em setembro nem sequer havia orçamento para 2020. Fruto da falta de rigor da anterior administração. No entanto, olhando para as autorizações de débito, esta deu entrada no banco, no caso a Caixa Geral de Depósitos, no dia 17 de novembro. Aí, os alertas começaram a soar. Afinal, alguém sem autorização de movimentação da conta deu ordem de débito direto ao banco e este aceitou-a.

Já seria mau uma entidade subscrever um seguro em nome de terceiros sem estes autorizarem, mas o banco aceitar esta ordem de débito causou alguma estranheza. Tanto mais que, ainda este mês obrigou os condóminos a reconhecerem a Acta em notário para poderem alterar os movimentadores. Tanto rigor e afinal falha onde é mais necessário.

Obviamente, a situação é relativamente fácil de reverter, mas a questão é mais séria do que isto. Afinal, é importante perceber como se processou tudo isto.

Encontrado o mediador que efetuou a apólice, e após ter sido questionado, a resposta foi:” recebemos uma listagem da empresa de gestão, com todos os condomínios para subscrever apólices.” Assim, sem mais!

Do lado do medidador, note-se, é compreensível que recebam um pedido e tratem da subscrição do seguro, mas conseguir retirar dinheiro da conta bancária do condomínio sem a existência de uma assinatura válida já é mais difícil de compreender e tem um nome: fraude!

Fraude porque a empresa de gestão já não faz a administração do condomínio, fraude porque não tem uma deliberação da assembleia onde esteja mandatada para realizar esta subscrição, fraude porque assinaram (alegadamente) uma autorização de débito bancário e esta foi aceite pelo banco. E, no mínimo, falta de rigior da CGD que aceitou uma autorização de débito com uma assinatura que não consta da listagem de assinaturas autorizadas.

Do lado do mediador, a conversa foi simples, “é possível reverter esta situação”. Quando? “Isso não lhe sei dizer, talvez para a semana!” Foi mais rápido do que isso, passado menos de uma hora havia um email a confirmar a reversão e um comprovativo de transaferência para devolução do valor já sacado.

No entanto, convém estar atento. Desta listagem de seguros subscritos, quantos foram realmente solicitados pelos condóminos? Já confirmou a sua conta bancária? Porque como se viu, é possível alguém contratar um seguro de responsabilidade civil, neste caso, em nome do condomínio.

Obviamente, os proprietários da conta podem pedir para cancelar este débito direto e a devolução do valor entretanto sacado da conta. Mas precisam de perder tempo para anular um processo que não solicitaram.

E você, já pensou bem na qualidade do serviço de administração do seu condomínio? Fale com a Guache Condomínios e obtenha um serviço rigoroso e empenhado na resolução e prevenção dos problemas.

Já sabe qual o aumento do custo na manutenção dos elevadores?

Todos os anos, em dezembro, os condomínios são informados do valor proposto para aumento do custo com as manutenções de elevadores. Depende do contrato em vigor e da empresa de manutenção, mas, regra geral, este valor está indexado ao Índice harmonizado de preços no consumidor para o sector agregado serviços, publicado pelo INE.

No entanto, quando chega a carta da empresa responsável pela manutenção, é preciso confirmar se o valor proposto corresponde ao valor correto, se está inflacionado ou, de alguma forma, com erro. Na maior parte das vezes os condóminos são confrontados com o aumento nas Assembleias Ordinárias e, no meio das rubricas do orçamento, acaba por passar “despercebido”.

Por se tratar de um valor anual elevado, talvez aquele que representa o maior volume num condomínio sem despesas de piscina ou jardim, os condóminos engolem em seco e seguem em frente. Afinal, confiam na administração e nos valores apresentados. E, muitas vezes, as reuniões acontecem já em fevereiro (algumas até mais tarde), depois do pagamento da primeira fatura, já com o aumento.

Por isso, convém garantir que os interesses comuns estão assegurados já que existem relatos de empresas que enviam propostas de aumento muito acima daquilo que seria justo pagar e isso faz com que, nos anos seguintes, os aumentos sejam sempre superiores.

O que fazer

Como já referido num artigo anterior, e falando de um caso concreto, o condomínio deste caso estava em rota de colisão com a empresa de manutenção de elevadores quando, na verdade, o que faltava era um trabalho de administração profissional e cuidado. Aliás, vale a pena referir que em 10 anos de contratos consecutivos de manutenção, e mesmo com a inflação negativa, houve aumentos. Ou seja, a empresa de manutenção enviava as cartas de aviso, a empresa de administração “ignorava” e acabava por aceitar o valor proposto.

Pode falar-se da falta de seriedade da empresa de manutenção, mas também, e acima de tudo, má gestão por parte das empresas que se limitam a arquivar papéis sem questionar ou fazer um simples exercício de confirmação do valor do índice.

Por isso, se ainda não o fez, saiba qual o valor do índice ou, perante uma sugestão de aumento de determinado serviço, quais os indicadores que estão na base dessa proposta de aumento. Olhe para as contas, para o orçamento e actue em tempo útil, antes de terminarem os prazos para reclamar.

No caso do Índice harmonizado publicado pelo INE, as publicações são feitas no dia 13 de cada mês, sendo que, a 13 de dezembro foi publicado o índice correspondente a novembro e a 13 de janeiro o valor de dezembro. Quando um contrato se renova em janeiro, o mais correto seria aplicar o índice de dezembro, ou novembro, mas, do ponto de vista prático, como as cartas são emitidas no início de dezembro, a maior parte dos condomínios acaba por ver aplicado o índice relativo ao mês de outubro.

Este ano (2019), o índice de outubro é igual ao de novembro, ou seja, um aumento de 1,1%.

Como dito anteriormente, já sucedeu as empresas proporem um valor mais alto, correspondente ao índice do mês que apresentou a maior inflação do ano. E, quem não reclama, paga mais. As diferenças podem ser pequenas, quando se olha para valores entre 2.2% ou 2.5%, e mesmo no valor bruto a diferença de aumento rondar um ou dois euros, mas quando se pensa que nos anos seguintes o aumento vai ser aplicado sobre valores mais elevados, as contas podem começar a complicar-se.

Por isso, nada melhor do que pegar na folha de cálculo e começar a fazer contas. Se quiser saber mais, entre em contacto com a Guache Condomínios ou peça um orçamento.

Atualização em dezembro de 2020: Os valores de 2020 são diferentes, sendo o Índice de novembro correspondente a 0.5%.