Quando se vive em condomínio é preciso ter em conta as despesas de manutenção previstas. Cada fração tem a seu cargo a respetiva quota resultante do orçamento aprovado a cada ano. E quanto menor o condomínio, maior pode ser a despesa.
Pegando no caso de dois edifícios com três pisos cada um. Idênticos em área, mas com uma pequena diferença: num existe apenas um apartamento por piso, no outro dois apartamentos por cada andar.
Quando chega o momento de realizar a pintura de uma fachada ou ao nível do telhado, o valor da obra será idêntico nos dois casos, mas como a verba será a dividir por menos pessoas, no caso por metade, o valor que cada um paga aumenta para o dobro no edifício com menos condóminos.
Esta é uma regra simples e uma forma simplista de apresentar a questão, mas a verdade é que existe a tentação de se pensar que por viver num condomínio com poucos condóminos as quotas devem limitar-se às pequenas despesas correntes. O problema surge quando há necessidade de fazer face a despesas de manutenção das partes comuns e o condomínio não tem verbas.
Em Lisboa existem muitos prédios antigos, com moradores nascidos quase no mesmo ano da construção, e uma visível falta de manutenção. O resultado prático é que, quando for necessário enfrentar a substituição do telhado ou a pintura de uma fachada, os condóminos entram num processo complicado. Por um lado a ausência de dinheiro na conta do condomínio, por outro a dificuldade em conseguir que as pessoas de mais idade aceitem que a obra é crucial. Isto para falar apenas dos casos onde existe capacidade financeira de todos. Pois, como se sabe, a maior parte das pessoas de idade têm realmente dificuldades financeiras.
Mas será que se deve deixar cair o telhado, ou a fachada ruir devido a estas situações? A resposta parece óbvia, mas a melhor forma será garantir desde cedo que se vai acumulando dinheiro suficiente para realizar as obras necessárias.
Se parar para fazer as contas vai perceber que aqueles 10 euros que paga para o condomínio ter dinheiro para as despesas correntes é insuficiente para cobrir o pagamento de qualquer obra. E, como já explicado acima, andar constantemente a pagar extra para tudo além de incomportável, é completamente contraproducente.
Para fazer reparações bacocas num telhado, por exemplo, irá pagar perto de 600 ou 700 euros (valores mínimos) por uma intervenção que irá durar um inverno e que se limita a colar um pedaço de tela. Para o ano seguinte, terá de pagar mais e, provavelmente, até vai pagar mais a pensar que o assunto vai ficar resolvido com a aplicação de mais uma tela. O mais certo é não ficar reparado e a água vai continuar a provocar danos até nas paredes e tetos de um RC, como já sucedeu em diversos casos.
Sim, a água é imprevisível e por viver num RC não está livre de sofrer as consequências. Resultado, tetos e paredes danificadas, mobílias e até mesmo eletrodomésticos que, nestes casos, têm de ser pagos por todos os condóminos.
Lembre-se que as seguradoras não cobrem infiltrações e muito menos quando se trata de situações de clara falta de manutenção.
Ou seja, em vez de uma despesa desta dimensão, o condomínio deveria agir preventivamente realizando uma obra de isolamento e eventual substituição do telhado para garantir a segurança de todos. São obras que muitas vezes descuradas, mas que, com a devida atenção, permitem poupar milhares de euros e danos mais avultados.
Um cenário real
Vamos a mais um exemplo. Num prédio com três pisos e seis frações, a substituição do telhado com orçamentos a rondar os 30 mil euros. Uma obra feita de raiz, com reforços estruturais para substituir madeiras e vigas. Tem de ser bem feita, mas, tudo correndo bem, será também uma garantia para seguradoras e potenciais compradores.
Cada condómino, indo pelo caso de repartição equalitária das despesas, tem de desembolsar cinco mil euros. Tudo de uma vez custa a qualquer um, mas mesmo assim compensa mais do que pagar cerca de 200 euros anuais, há quatro ou cinco anos, por cada intervenção bacoca. Mais o valor dos riscos associados à deterioração e elevam os custos de cada um para um valor próximo da substituição do telhado, mas que resolve o problema pelos próximos 30 ou 40 anos.
Se pensar em acumular, e dividir os cinco mil euros por seis anos, poderia fazer face a esta despesa com um valor de 62 euros de quota mensal. Será uma quota elevada tendo em conta que ao fim de quatro anos fica com um telhado novo para a vida?
Estes exercícios podem ser feitos para qualquer outra rubrica, mas o foco deve estar sempre na preservação do prédio de forma a garantir que o seu investimento está assegurado.
Como é óbvio, na maior parte dos casos, quando os problemas surgem, é impensável esperar quatro ou cinco anos pelo dinheiro das quotas ordinárias. Uma dor de cabeça cada vez que chove e os danos que se vão acumulando e o condomínio acaba por recorrer às intervenções de “urgência” que apenas tapam a parte visível daquela infiltração, mas não impedem que o prédio continue a deteriorar-se.
Por isso, e como está na altura de preparar os orçamentos para o próximo ano, pense bem nas obras que o condomínio necessita e considere este esforço financeiro como uma mais valia para o futuro e valorização do investimento.
Mesmo em prédios mais recentes, será que aquelas pequenas rachas estarão a permitir infiltrações que podem tornar-se mais sérias em pouco tempo?
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