No momento de comprar casa, por norma, poucos se importam com as contas ou em que estado se encontra o condomínio. Haverá exceções, mas para a grande maioria das pessoas esta é a última preocupação que têm quando procuram uma nova casa. No entanto, apesar de ligar pouco à gestão do condomínio, há coisas às quais deve dar atenção antes de assinar o contrato de promessa compra e venda.
Aquilo que realmente importa é o interior da fração que se vai adquirir ou algum aspeto de deterioração realmente visível. No que respeita às partes comuns apenas se olha para questões mais estéticas sem pensar nos custos associados à sua manutenção. Depois, quando se começa a viver a casa, aparecem as surpresas. Rachas, afinações de pintura ou a caldeira disparar sempre que liga a máquina de lavar roupa porque a ligação que alimenta a máquina está trocada.
São bastante vastas, as surpresas. E ocupam toda a atenção dos proprietários que na maior parte dos casos ignoram os problemas existentes nas zonas comuns, exceto nas situações que os afetam diretamente.
Quando chega o momento de abordarem temas relativos à gestão do condomínio tudo é uma surpresa. Mas isto apenas se coloca aos condóminos com falta de experiência, ou aos que simplesmente pensam que toda a gestão está bem entregue.
Depois de comprar casa
Mesmo quando se adquire uma casa a estrear, num prédio acabado de construir, é preciso ter atenção aos pormenores das partes comuns. O tipo de revestimento exterior do prédio, as garagens, maquinaria existente, iluminações, etc. Tudo tem um custo de manutenção e, eventualmente, um tempo de vida útil que ao atingir o limite, terá de ser substituído. E, obviamente, o estado das contas do condomínio.
Por isso é muito importante perder algum tempo da visita com estas componentes e, caso já exista condomínio criado, saber qual o valor das quotas do condomínio, quando foram realizadas obras ou que obras irão ser necessárias num futuro próximo. No entanto, recorde-se que quando se trata de um prédio acabado de construir, o condomínio foi constituído tendo como único proprietário o construtor. Será que estão feitos os cálculos devidos para aquilo que serão os custos reais dentro de um ano?
Gestão do Condomínio
Exija sempre conhecer as partes comuns do prédio e obtenha o máximo de informação sobre as maquinarias existentes (bombas de água, quadros elétricos, sistemas de domótica) pois todos estes componentes precisam de manutenções periódicas e, apesar de terem o período de garantia, convém preparar o condomínio para fazer face a uma despesa em caso de avaria.
Além disso, será bom perceber qual o nível de ruído desta maquinaria e se, por acaso, irá ser um problema para o bem-estar dos condóminos. Já imaginou que aquele ruído que mais ninguém ouve pode significar uma dor de cabeça para um dos condóminos? E, acredite, esta dor de cabeça irá afetar todo o condomínio.
Muitas vezes, em especial nos casos dos prédios novos, com as zonas comuns dentro da garantia do construtor, é preciso dar a devida atenção a todos os equipamentos para perceber se estão bem instalados, se funcionam corretamente e se não existem problemas que vão trazer despesas acrescidas para todos os condóminos.
Quando surgem os problemas
Normalmente, os problemas começam a surgir apenas depois de passados os cinco anos da garantia do construtor e, já se sabe, quanto mais tempo passa, menor será a possibilidade de ver o problema resolvido sem custos para o condomínio. Ou, pelo menos, sem ter de recorrer a advogados e tribunais. Muitas vezes, o condomínio acaba por gastar dinheiro em advogados sem que o problema tenha uma solução favorável.
Tomada a decisão, avance para a compra da casa. Neste momento, convém insistir com a administração do condomínio para que mantenha sempre atualizada a lista de técnicos adequados às manutenções para, desta forma, evitar os custos associados a intervenções mal feitas. E, muito importante, assegurar que as maquinarias estão devidamente instaladas e a funcionar corretamente. Quando contrata uma empresa para gerir o seu condomínio não é apenas para emitir recibos e trocar lâmpadas. Por isso, tenha sempre em conta a qualidade e empenho da administração na defesa do bem comum.
Para quem já lidou com situações destas, sabe que é muito comum haver erros grosseiros na construção e que apenas são descobertos após os períodos de garantia. Nos primeiros anos ninguém se importa com o funcionamento do material nem sequer se as manutenções foram realmente realizadas.
A ter em conta
- Tipo de material usado – Qual o material usado nas escadas, na entrada ou noutros espaços comuns. É anti-derrapante e fácil de limpar ou irá implicar o recurso a materiais de limpeza específicos, mais caros e que vão pesar mais nesta rúbrica do orçamento? O momento da compra, num prédio novo, é o ideal para fazer valer junto do construtor algumas melhorias.
- Fachadas – As fachadas são revestidas com pedra? Tenha em atenção que, apesar das pedras implicarem menos manutenção (não precisando de pintura) também podem provocar problemas. Uma pedra mal fixada vai permitir infiltrações que, além de esteticamente começar a ficar feio ao fim de um par de anos, pode cair. A responsabilidade de todos os danos causados é do condomínio.
- Maquinaria – Nos prédios mais recentes e com pisos de garagem, existe uma bomba de extração de água em caso de inundações. Esta é uma peça fundamental para a segurança de todos e convém estar a funcionar corretamente. As bombas hidropressoras, que servem para dar pressão à água para os pisos mais elevados, também irão exigir manutenções regulares para se manterem a funcionar corretamente.
- Central de incêndios e CO2 – As centrais de incêndios e de deteção de CO2 assumem um papel crucial na segurança do edifício. E como apenas serão usadas em caso de emergência há a tentação de as esquecer. Mas há coisas que deve garantir que funcionam quando necessário.
- Elevadores – Nos prédios com elevador é preciso ter em conta o tipo de contrato realizado com a empresa de manutenção. Será que e possível negociar as condições?
Mas há mais. Entre em contacto com a Guache Condomínios e veja como podemos fazer a diferença.
Boa tarde, foi bastante interessante ler estes Vossos conselhos sobre compra de casa, pena não ser sobre como lidar com vizinhos que procurando o seu conforto, não consideram o dos outros. Será que posso obter o Vosso parecer sobre a legalidade de instalação de uma bomba hidropressora no contador da água de um dos condóminos que alega não ter pressão suficiente para suprir as exigências da bomba de calor e jacuzi instalados numa remodelaçao do setimo andar que ligou ao sexto por escada interior. Em meu entender, há ilegalidades que colidem com o bem estar da vizinhança, visto não ter sido feita insonorização do espaço onde está a bomba e o jacuzi. Sem mais, gostaria de obter o Vosso paraecer. Com os melhores cumprimentos, Helena Nogueira
Boa tarde. Obrigado pelo Seu comentário. Nesta questão de obras e para que se mantenha uma boa relação no condomínio, convém informar sempre a administração mas a lei, apesar de definir algumas regras, deixa muitas coisas em aberto. Por exemplo, se o proprietário de duas ou mais frações quiser uni-las e estas forem contíguas do mesmo edifício (lado a lado ou por cima uma da outra), pode fazê-lo sem qualquer tipo de autorização, desde que o edifício não esteja classificado como património arquitetónico ou histórico, as alterações não interfiram com a estrutura e seja entregue na câmara municipal a necessária informação sobre a obra (descrição do projeto assinado por técnico habilitado e termo de responsabilidade). Ou seja, precisa de ter uma licença camarária.
Regar geral, as obras no interior das frações, desde que não interfiram com a estrutura, dispensam autorizações do condomínio. Resta o bom senso em relação aos ruídos e aqui, além da hora em que é permitido fazer ruídos, definido na Lei, há diversos factores a ter em conta como o Regulamento Interno do Condomínio. A zona dos contadores, é considerada zona comum e a instalação de uma bomba hidropressora, no nosso entender, deverá ser considerada uma inovação, logo, sujeita a aprovação em Assembleia de Condóminos. Mas esta posição não é jurídica e é fornecida tendo em conta apenas o que referiu. Cumprimentos, Paulo Guerrinha
Muito obrigado Sr. Paulo, foi surpreendente a sua rápida resposta, que veio ao encontro do que eu já esperava. Na verdade, para quem vive por baixo de um vizinho destes, não pode esgotar a tolerância e a paciência sob pena de ter uma guerra diária de má vivência em condomínio. Quanto à aprovação em assembleia, não foi apresentada e, alertado pelo administrador quanto ao facto. No que concerne às obras e devida licença camarária, há que apurar da minha parte. Sem mais, reitero o meu obrigado. COm os melhores cumprimentos, Helena Nogueira
Excelente artigo. Acrescento mais três conselhos: confirmar o valor real da quota mensal (conheço um caso em que o valor anunciado pela imobiliária era inferior ao estabelecido), saber se o condomínio tem um seguro colectivo ou se cada condómino tem de contratar um e pedir para consultar o Regulamento Interno do Condomínio para não ter surpresas (por exemplo, ser proibido ter animais).
Continuação de bom trabalho.
Muito obrigado, Fátima.