Bem-vindo à Guache Condomínios. Neste primeiro post do nosso blog vamos contar um pouco da nossa história e como decidimos entrar no mercado.

Podemos ir diretos ao assunto e dizer que surgimos porque há uma necessidade. Porque na qualidade de condóminos sentimos que existe uma enorme falha neste tipo de serviços e ao longo de 20 anos as nossas experiências foram muito negativas no que respeita às administrações. Existem muitas empresas, mas quantas se dedicam e empenham realmente na gestão do condomínio? Quantas vezes se depararam, passados anos, com manutenções por realizar, apesar de pagas, ou acabam por descobrir que existe determinada maquinaria no prédio, apenas porque avariou?

Foi precisamente isto que aconteceu e para contar esta história, tem de ser na primeira pessoa. A maioria das pessoas foge dos condomínios e são raros aqueles que se entusiasmam quando chega o momento de fazer uma reunião. Mas isto tem uma razão de ser. Cada um pensa por si e pensa que só se deve interessar pela sua fração. “Desde que a minha casa esteja bem, não me preocupo com o resto”. Um pensamento totalmente errado. Afinal, o património comum de um prédio diz respeito a todos e a sua deterioração afeta cada um dos condóminos. Por isso, compete, também, à administração do condomínio ter um papel ativo para atrair todos os condóminos para a causa comum.

Quando, em 2018, me vi confrontado com o facto de ter de estar presente numa reunião e de assumir o papel de “Comissão de Acompanhamento” (nome para os condóminos que representam o condomínio junto da empresa que tem a responsabilidade da gestão) enfrentei esse papel como qualquer outra pessoa. Uma trabalheira!

A verdade é que, nos meus genes está um que domina a mania da perfeição. Em tudo o que faço, tem de haver qualidade e empenho. Se é para fazer mal, é preferível não fazer. Também erro e jamais penso que sei tudo. É preciso saber lidar com estes erros, mas, acima de tudo, evitá-los.

Por isso, foi sem grande surpresa que, ao fim de um par de meses as coisas começaram a ficar estranhas com a empresa de gestão. Em 10 anos de condómino neste prédio, esta era a terceira empresa, porque a anterior, simplesmente, desapareceu.

Actuamos com empenho, através do apoio aos condomínios na resolução de problemas, prevenção e manutenção.

Contas são contas

E por estranho, é preciso dizer, relações complicadas quando o tema é pagamento de despesas apresentadas de forma tosca e sem justificações. Como raramente as empresas se deparam com alguém que questiona (veja-se o exemplo dos 10 anos anteriores, porque as pessoas confiam nas empresas), o resultado lógico foi o corte de relações logo que surgiu essa oportunidade. Cumprimos o ano de contrato mas, perante a atitude, no mínimo, pouco educada, por parte da empresa, acabei por lançar uma proposta para que a gestão fosse feita internamente, sem recurso a uma empresa. A minha posição foi clara: para lidar com as empresas e ter uma dor de cabeça, prefiro fazer sozinho.

“Para isto, é preciso tempo. É preciso saber, é preciso conhecer o mercado, é preciso conhecer as obrigações. Ninguém quer assumir essa responsabilidade.” Estas foram apenas algumas das reações que surgiram de imediato, compreensíveis e que me deixaram, de alguma forma, assustado. Mas, afinal, se é para fazer, e como fiz a proposta, acabei por insistir no tema e conseguir que todos aceitassem a experiência. Foi uma espécie de “vamos ver como corre”.

É preciso dedicação

E foi assim que, de repente, despertou uma nova aptidão que depende apenas do empenho e vontade de realizar tarefas com qualidade. Quando iniciei o processo de levantamento de necessidades (para agendar manutenções) cheguei à conclusão que havia máquinas que nunca tinham visto um técnico desde a sua instalação (para ser sincero, nem nunca me preocupei com a sua existência). Para terem uma ideia, as bombas de extração de água do poço das garagens (que deverá funcionar em caso de inundação) tinha as tampas coladas, sinal de nunca ter sido aberto o poço para as manutenções que, supostamente, ao longo de 10 anos andámos a pagar. Além de estarem fixadas ao chão e as bóias coladas na parede do poço.

As bombas de água, estavam neste estado. Recordem, material para o qual o condomínio pagou pela manutenção anual ao longo de 10 anos.

As iluminações de emergência, assim que foi feito o primeiro teste ao desligar o quadro de eletricidade, ficaram todas apagadas, pois as baterias já tinham perdido a validade há anos e todos os meses havia um custo para uma ou duas lâmpadas que fundiam.

Mas, resumindo uma história que seria mais longa, acabei por realizar um relatório com o levantamento de todas as necessidades de correção. E, em paralelo, um cálculo relativo aos custos com eletricidade. Feitas as contas chegámos à conclusão que seria possível poupar cerca de 900 euros anuais na fatura da eletricidade apenas com substituição de lâmpadas para tecnologia LED. E com um investimento em material relativamente baixo.

Na verdade, o valor da poupança já está mais próximo dos mil euros. Agora, imaginem o que andámos a gastar, em dinheiro e também ambiente, desnecessariamente.

Os elevadores

No prédio existem dois elevadores. Instalados em 2009, ano da conclusão da construção. Ainda desde o tempo das empresas anteriores que ouvia falar, e lia nas Actas, a existência de problemas com a empresa que os instalou e realizava a manutenção. Chegámos mesmo a gastar dinheiro em advogados para colocar uma ação em Tribunal contra a empresa. Tudo isto, porque as empresas de gestão nos colocaram nesta situação e ocultaram informação.

Quando realizei o primeiro telefonema para a empresa de manutenção, e expliquei que agora seríamos nós a gerir o condomínio, do outro lado apenas ouvi: “Olhe, antes de conversar consigo, vou enviar-lhe dois emails, que já tínhamos enviado para as empresas anteriores. Leiam, e depois liguem-me”. Assim fiz e, pasme-se, a solução que a empresa propunha era vantajosa para o condomínio e ainda nos permitia alguma poupança.

A começar pela iluminação. Reparem, dois elevadores com duas lâmpadas de 36W cada, ligadas 24 horas por dia. No verão, o calor das lâmpadas chegava mesmo a queimar os braços. Esta era uma das questões que tínhamos e que, de acordo com as empresas de gestão, nunca foram resolvidas porque a empresa cobrava cerca de setecentos euros para transformar o sistema. Além disso, afirmavam que por lei os elevadores tinham de ter as luzes sempre acesas.

Ora, pouco disto era verdade. Na realidade, o valor do serviço era a única coisa que correspondia. Mas, metade era o custo das lâmpadas. Um preço altamente inflacionado já que se tratavam de lâmpadas tubulares de 180 cm. Não as encontrava em lado nenhum. No entanto, com algum esforço, foi possível encontrar a versão LED destas lâmpadas a menos de 1/10 do valor cobrado pela empresa de elevadores. Podemos discutir que os valores são um exagero, mas é o negócio deles. A questão é: havia alternativa e a própria empresa de elevadores nos ajudou a encontrá-la. Além disso, há muito que a lei tinha mudado e era possível instalar um sistema que apenas acende as luzes dos elevadores quando estão em funcionamento.

Mais umas centenas de euros em poupança anual na fatura energética. Já para não falar na eliminação do desgaste do material (plásticos da iluminação que, nestes dez anos, já apresentava sinais do tempo, devido ao calor).

Em menos de seis meses foram implementadas correções significativas que permitiram recuperar o investimento feito nas alterações nos restantes meses do ano. Como substituição das dezenas de focos de 50W por tecnologia LED de 4W. Mas houve mais, fachadas sem manutenção, caleira com uma árvore, (vá, era um arbusto), a nascer no local dos ralos e que provocou danos que poderiam ter sido evitados se pelo menos tivessem realizado a manutenção da caleira, como consta nas despesas.

Parte positiva, cheguei a considerar manter a piscina no telhado.

 

Obras extra

Na sequência desta descoberta, foram detetadas brechas que provocavam infiltrações na zona das varandas e que poderiam ter sido evitadas com uma simples manutenção de limpeza regular. Mais uma vez, paga, nunca realizada.

Ainda realizámos obras de pintura na fachada principal, fachada tardoz e chaminés. Claro que tudo isto obrigou a um esforço suplementar de todos para fazer face às despesas mas, em apenas um ano, o prédio ficou como novo, com correções que poderiam ter sido imputadas ao construtor, em período de garantia, se as sucessivas empresas de administração tivessem realizado o seu trabalho. Deixar evoluir a deterioração seria permitir que as infiltrações chegassem ao interior das frações provocando danos ainda mais dispendiosos.

Tivemos de fazer face a estas despesas mas o trabalho realizado tem sido reconhecido pelos restantes condóminos que me incentivaram mesmo a dar este passo. Após dois anos, creio que chegou o momento.

E como este é o primeiro texto, e já vai longo, fica um resumo da viagem que me trouxe até aqui. Ao mesmo tempo, está feito o retrato típico. É com isto que, normalmente, os condomínios se confrontam.

Como se costuma dizer, para fazer bem temos de ser nós a fazer. Por norma esta é a realidade. Mas é preciso tempo e conhecer os pormenores que muitas vezes falham na gestão de condomínios. Aquilo que que a Guache Condomínios se compromete é dedicar o tempo devido a cada condomínio.

Com a vontade de fazer diferente, através do apoio aos condomínios na resolução de problemas, prevenção e manutenção. Afinal, administrar um condomínio é mais do que emitir quotas e recibos. É olhar para estes empreendimentos como uma empresa, um bem que deve ser valorizado e preservado.